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国家统计局数据显示，6月70个大中城市新建商品住宅价格环比平均下降0.1%，比5月环比降幅收窄0.1个百分点，持续2个月降幅收窄。其中，一线城市平均房价环比上涨0.5%，涨幅比5月扩大0.1个百分点，持续2个月涨幅扩大；二线城市房价环比由5月下降0.1%转为上涨0.1%；三线城市房价环比下降0.3%，与5月降幅相同。6月房价环比降幅整体收窄，价格环比下降城市由4月的47个（今年上半年高点）减少至6月的38个，且二线城市房价由降转升。 与此对应，6月商品房销售面积环比上涨65.8%（其中住宅销售面积环比增长65.1%），连续2个月大幅正增长（5月环比增长25.8%），也明显高于去年同期38.4%的环比增速。3月以来不少地方出台稳楼市稳增长政策措施，各地从当地实际出发完善房地产政策，有力支持刚性和改善性住房需求，房地产市场预期偏弱的情况正呈现边际改善迹象，5至6月市场有明显复苏并带动新开工面积环比正增长。6月房屋新开工面积环比上涨24.4%，连续2个月正增长（5月环比增长20.1%），但仍低于去年同期31.8%的环比增幅。其中，6月住宅新开工面积环比增长23.7%，连续2个月正增长（5月环比增长21.7%），低于去年同期8个百分点。 整体上看，当前房价仍处于持续调整中，正在经历历史上最长周期调整过程。 同时，房地产开发投资、新开工和销售面积累计同比增速持续大幅下滑。上半年房地产开发投资同比下降5.4%，低于全国固定资产投资（不含农户）增速11.5个百分点，连续3个月负增长，是2020年2-5月因新冠肺炎疫情冲击导致房地产投资异常负增长后的再次持续性负增长，房地产投资景气度持续弱化（从数据上看，6月房地产投资环比改善主要是季节因素导致）。上半年房屋新开工和商品房销售面积分别同比下降34.6%和22.2%，房地产投资和消费景气度1年来呈持续回落趋势。 上半年房地产企业到位资金同比降幅超过25%，其中国内贷款、自筹资金降幅分别为27.2%和9.7%，分别比前5个月降幅扩大1.2和2.5个百分点，定金及预收款、个人按揭贷款分别下降37.9%和25.7%，房地产企业仍面临较严峻的资金约束。 总体来看，今年以来地方政府和有关部门在坚持“房住不炒”的根本定位下，通过放松限购、降首付、降利率、增加补贴等方式支持刚性和改善性合理住房需求，房地产市场供需持续边际改善，但整体上房地产市场仍存在较大供需两端收缩压力，加上近期延期交付楼盘业主“停贷声明”引发普遍关注，市场预期仍处于明显弱化状态。面对稳经济、支持合理居住需求的双重需要，需要进一步强化合理住房需求支持政策体系，通过需求侧管理与供给侧结构性改革相结合，持续引导和改善市场预期，加快释放合理住房需求，大力推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，促进房地产业供需良性循环，确保房地产市场平稳有序运行。 首先，明确落实房地产调控长效机制，合理引导市场预期。房地产市场经过长达3年多的长周期调整，打破了过去房价屡调屡涨的内在机制，“房住不炒”的战略定位和政策基调取得了强大的政策公信力，楼市投资投机预期发生显著变化，全面落实房地产市场调控长效机制的条件已经成熟。 基于“稳地价、稳房价、稳预期”长效目标，构建房价增速与居民可支配收入等目标挂钩机制（如房价不能超过居民可支配收入的一定比例目标，超过部分需要给予刚需购买者补偿，以稳定长效预期），从调控目标制上明确量化地方政府主体责任，并在长效机制上将促进房价与经济社会发展协调性内生化。在坚持“房住不炒”的政策框架下，鼓励各地从实际情况出发构建有效调控的长效政策工具箱，强化监测预警和评价考核运用，真正做到因城施策、因地（时）制宜，不断增强调控的精准性和有效性，确保房地产市场长期平稳健康发展。 其次，因企施策，加快满足房企合理资金需求。商品房销售大幅下滑，叠加信贷紧缩，导致房企资金紧张，债券违约密集，尤其个别头部房企违约风险显性化，引发金融市场避险情绪上升导致风险偏好过度收缩，进一步加剧了行业整体流动性困难，导致很多合理资金需求难以满足。准确把握、执行好房地产金融审慎管理制度，防止房地产信贷过度收缩，坚持问题导向，因企施策，持续加大房地产市场合理资金需求支持，提高土地、资金供给与需求的适配性。 一方面，充分利用各项支持政策，加快合理住房个贷需求满足，缩短信贷审批时间，促进房地产需求释放，加快去库存促进资金回笼。另一方面，针对房地产企业开发贷款，坚持“优选企业、严格管理”原则，及时保障新开工及在建项目合理资金需求。支持优质房企在资本市场正常融资活动，积极发挥政府预期引导作用，支持重点城市开发项目的信用债融资力度，缓解房企流动性阶段性紧张。 最后，强化地方政府主体责任，加快化解“烂尾”风险。预售资金闭环监管是针对商品房预售制度及管控其相关风险的有效机制。在制度设计上，预售资金监管制度要求预售金由专门监管账户托管，专款专用于项目建设，确保房屋按时按质交付。资金监管银行在地方政府的监督审批下，按项目建设进度分批拨付建设资金，因此，理论上购房者的资金安全是能够得到完全保障的。但是，实际上有不少购房款未进入监管账户或者虽进入监管账户但被提前支用甚至挪用，导致在建楼盘资金链断裂，已预售的房产无法按期交付。从财务上看，开发商是“赚钱”的，而且利润不低，因此导致项目“烂尾”只能是开发商挪用资金所致，尤其个别头部房企在跨业经营中大量挪用房地产销售资金，导致大量楼盘无法按期交付，严重侵害了消费者权益，产生了重大风险和社会不稳定因素。 要进一步完善并严格落实商品房预售资金闭环监管，强化地方政府、资金监管银行、开发企业三方责任，全面落实地方政府主体责任，坚决依法有效查处挪用预售资金违法违规行为，确保预售资金和房屋建设各环节支付安全。对于“盘活”困难的项目要制定针对性风险化解方案，积极推动并购重组，拓宽优质房企债券募集资金用途，鼓励优质房企发行债券兼并收购出险房企项目，积极做好“保交楼”金融服务，加快推动项目早复工、早交付。 （作者系财达证券(行情600906,诊股)首席经济学家，京津冀协同发展河北省协同创新中心研究员） 复兴网发布此信息的目的在于传播更多信息，不代表复兴网立场。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性，本网不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。 |
