地产“项目融资白名单”有待落地，房企火速梳理资源盼支持

马一凡 郑娜 张慧敏

从“房企白名单”到“地产项目白名单”，关于房地产融资，又有了新提法。

1月12日，住房城乡建设部、国家金融监督管理总局共同发布建房〔2024〕2号《住房城乡建设部金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》(以下简称‘2号文’)。1月26日，住房和城乡建设部召开的城市房地产融资协调机制部署会(以下简称“部署会”)上透露，在2024年1月底前，第一批地产项目白名单就可能落地并争取贷款。

对此，第一财经记者采访了多家房企的内部人士，涵盖央国企、混合所有制以及民营企业，也包括出险房企，尽管房企人士都表示尚未就新的白名单政策接到银行通知，但已经有房企率先行动，积极为项目融资争取支持。

“公司已经开过会，要求相关人员梳理项目清单，为接下来的项目融资做准备，这是公司的自发行为，主动抓机遇！”华南一出险房企的内部人士对第一财经表示。

已有企业主动梳理项目争取支持

去年11月下旬，监管机构拟定“房企融资白名单”消息发酵，曾引发广泛讨论，如今融资白名单一事又有新进展。

“各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单。”

这是1月26日住建部部署会上透露的政策最新信息。从支持房企融资到支持房地产项目融资，这字面上微小的差别，将带来哪些变化？

据中国政府网消息，1月26日上午，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，部党组书记、部长倪虹出席会议并强调，深入贯彻落实中央经济工作会议精神，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。中央财办、中央金融办相关司局负责同志出席会议。各省(区、市)住房城乡建设厅(委)有关负责同志和35个重点城市人民政府分管负责同志参加会议。

会议指出，建立城市房地产融资协调机制，是贯彻落实党中央、国务院决策部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措。地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。

针对当前部分房地产项目融资难题，会议强调，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。

部署会还透露，本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。

消息一出，部分房企已经率先行动。

华南一出险房企内部人士表示，受债务爆雷影响，公司评估其项目很难出现在第一批项目白名单中，但还是积极梳理项目清单，为可能到来的机遇做准备。

一家尚未出险但近期备受即将到期债务问题困扰的公司内部人士对记者表示，项目白名单制度有利于该公司优质项目融资，此前受市场风声影响，原本可以平稳运行的项目，连开发贷都不容易拿到了，因此期待新政尽早落地。

一名国资房企人士对第一财经表示，从官方已公布信息来看，“地产项目白名单”偏向于保交楼，专款专用，其所在的公司即使项目上存在亏损，也要想尽办法保交楼，此前资金的主要来源是向上级股东借款，期待新政能给保交楼的项目更大力度支持。

记者多方采访了解到，该机制在各地落实进度不一，部分地区已经率先落实新政，紧锣密鼓地梳理辖区项目。

“我们的项目正在梳理申请材料，对接各地市住房局，准备申报”。第一财经记者从华东某省会城市一地产项目负责人处了解到，该城市“项目白名单”由企业自主申报，政府部门再进行筛选。

记者获取的上述省会城市《关于报送房地产融资支持项目“白名单”的通知》显示，为贯彻落实2号文要求，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，各县(市)区住建局按照房地产融资支持项目“白名单”要求，再次梳理汇总本辖区房地产开发项目。

具体来看，要进入“地产项目白名单”，需满足以下条件：第一，房地产开发项目处于在建施工状态，包含短期停工但资金到位后能马上复工，并能建成交付的项目；第二，房地产开发项目具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保；第三，房地产开发项目已明确拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理；第四，房地产开发项目预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回；第五，房地产开发项目初步制定了贷款资金使用计划和完工计划。

房企人士期待政策发挥更大效用

在采访中，记者发现，由于此前已有“三支箭”“金融16条”等政策全方位支持房企融资，但不少房企仍面临融资困境，真正被惠及企业较少，因此也有部分房企人士对新政落地效果“不敢有太高的期待”。

华南一家出险房企内部人士表示：“项目白名单可能主要还是以城投公司的项目为主，对于民营企业，银行还是会谨慎评估、防范风险。”

一家华东房企内部人士也表示：“效果未必能达到预期，还是先观察一下市场反应。”

一家混合所有制房企负责项目运营的人士表示，从一线工作经验来看，银行不愿意借给房企的钱最终形成坏账，这个最关键问题无法解决，融资支持政策落地就有一定难度。

他还反馈，在此前全方位支持房企融资的政策出台后，2023年以来，银行却连项目开发贷都批得很慢，要求也变得更加严格。

近日，有媒体报道称，这次金融支持直接对准到具体项目，对于之前金融机构的“不敢作为”，高层领导给到“强心针”——列入白名单可尽职免责。

就此，第一财经采访了一家股份制银行负责房地产对公业务的资深人士，他表示，尚未接到这样的通知，商业银行都要恪守“审慎经营”的原则，遵循市场化规则，完全尽职免责几乎没有可能。该人士称，他认为2号文以及住建部的部署会，更侧重于救项目、保交楼，与之前“房企白名单”要支持房企融资并不在一个层面。

尽管金融监管总局已经要求“银行尽快行动起来”，但“2号文”也特别指出“要保障金融机构债权安全”，总体来看，地产项目要在地方政府和住建系统的第一轮筛选过后，再由金融机构进行筛选。

有房企人士对记者讲述了目前项目公司与企业之间共同面临的困境。“我们发现，近期项目监管账户管理尤为严格，项目开盘以后不好卖，销售资金尚不能覆盖项目建设，为了不延期交付或者烂尾，企业就得投入自有资金进行建设，这部分资金也要入监管账户，这样的结果是企业投入的资金只能在项目有盈利了才能拿出来，企业的资金成本也随之变高。”据该人士称，政策支持项目融资，是可以确保项目正常运转的好事，只是集团层面的融资将会变得难一些，且集团前期投入在短时间拿不回来，集团层面可能也会面临一定的资金压力了。

华东一家房企负责融资的内部人士对记者表示，从官方公开信息来看，这次针对项目的白名单，主要目的是保项目、保交楼，不过，保项目一定程度上也是保企业，值得关注的是，这次会议有35个重点城市的分管负责同志参加。这次部署会明确了地方政府的属地责任，未来落地的关键是看金融机构如何行动起来。