REITs作为不动产投资的证券化产品，在海外各主要市场一直以稳健著称，一般以稳定的分红成为另类投资中的主要产品，可以分担股市带来的波动而被很多长期投资者所青睐。国内引入REITs作为基建投资的证券化产品，不仅用以盘活大量的基建投资存量，也被认为是国内证券投资多样化的一个主要方向。

不过，在首批基建REITs于2021年6月21日正式上市交易两年多后，国内基建REITs市场却出现大幅下跌的情况。特别是2024年初，更是出现了罕见的跌停情况。1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT盘中一度跌停，截至当日收盘，收于2.371元，跌幅达9.92%；2024年年内不到两周时间，累计跌幅已达近三成。本以稳健特性作为特色的REITs产品，在国内市场出现如此罕见的波动，令人困惑和惊讶。

市场将其归因于基金管理人的一纸“降租通告”。据媒体报道，1月4日，在2024年的第一份公告中，嘉实京东仓储REIT披露了3处物流园区主要承租人的最新续租情况。其中引起争议的是针对武汉项目的租金调整。公告显示，而从自2024年1月起，续租首年起始净有效租金将变为28.98元/平方米/月。在2024年1月1日至2028年12月31日的续租期内，租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。考虑到项目在2023年执行净有效月租金为33.37元/平方米，这一调整意味着2024年的净有效租金较2023年降低了13%。这一降租通告，成为了一系列风波的开端。尽管管理人同时强调，下滑后的租金仍“较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%”，但从市场表现来看，大部分投资者并未买账。

1月5日起，嘉实京东仓储REIT在二级市场出现大幅抛售，当日收跌7.57%。此后出现接连下跌的情况，并多次触发停牌。同时，嘉实京东仓储REIT的下跌，也带崩了一系列仓储、产业园类的REITs产品。经此波动之后，1月17日，嘉实京东仓储REIT紧急召开经营情况说明会。京东产发基金合作部负责人马骍在会上表示，2023年市场需求不景气，影响到潜在租户的信心，造成了包括武汉在内的部分城市地区高标仓需求及租金的下降，是嘉实京东仓储REIT下跌的主要原因。同时，嘉实京东仓储REIT就武汉项目降租事宜公布了风险缓释措施相关公告，核心内容为运营管理机构将会对未来5年内因武汉项目新签租约形成的租金收入差额进行承担，合计金额1821.78万元。这使得投资者情绪有所缓解，目前来看，市场价格有所回升。

嘉实京东仓储REIT相关各方接受教训进行补救，暂时度过危机。从投资者的角度来看，通过运营机构进行差额补足，一定程度上维护了投资者的利益，是目前可以接受的结果。不过，从基建REITs市场建设的角度，这一降租风波所反映的融资方和投资者之间博弈暴露出来的问题，还是需要引起重视。

嘉实京东仓储REIT运营方有关“降租”的说法并不令人信服，其在2023年1月上市之初曾表示，嘉实京东仓储REIT的基础设施资产包括位于重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，其中代表国内现代化智能物流项目在规模及现代化上的最高水平的京东亚洲一号也在其中。其表示，“三个项目运营高效稳定，出租率均达到100%即满租状态，租约期限均在5-6年，高于行业平均水平的3年。”当时，这一基建REIT产品，不仅有着头部电商先进物流的加持，也是资本市场支持民营经济的样板。不过，不到一年的时间，其对于市场的预期就发生了变化，“运营稳定”、“租约稳定”等曾经的亮点不再提及。其实，其上市时，中国仍在疫情中，宏观环境并不理想，现在已经在恢复之中，反而宏观环境成了下调租金的“借口”。另外，武汉项目租约到期的风险，在年初发行时也被忽略掉。项目的稳定性不到一年就发生如此变化，这不得不令人担心其持续稳定经营的能力和对投资者的态度。

值得注意的是，公开信息显示，从租户结构方面来看，嘉实京东仓储REIT三个项目主要承租人分别为重庆京邦达物流有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司、北京京讯递科技有限公司，三者均是京东物流子公司，租户集中度接近100%，都是原始权益人的关联方。去年11月，曾有投资者问及，后续运营是否会倾向于招租外部租户降低内部租户集中度？嘉实京东仓储REIT表示，就目前京东物流情况而言，底层资产租户租约长度为5-6年，换租成本较高、难度较大，且租户之间黏性较强。京东物流来自第三方其他客户收入占比超50％，且较分散，京东物流更倾向于保持运营整体平稳。不到三个月的时间，其就振振有词地“变脸”降租，这种运营方如何能使得投资者放心？

该REIT武汉项目续租下调租金，对于原始权益人（融资方）及运营方而言，不仅并无损失，反而有利关联方降低成本，改善原始权益人的整体业绩。但基建REIT的收入降低，直接影响到底层资产所有者（该REIT投资者）的根本利益。这种牺牲独立资产收入，令关联方受益的做法，显然侵犯到投资者的权益。就此而言，该REIT提出的各种降租的理由都站不住脚，根本的问题还是融资方意图对投资者“撸羊毛”。这一风波中，嘉实京东基建REITs，从基金管理人到项目运营方，其中立性和专业性都令人担心。这是此次危机中在基建REITs市场建设方面最令人感到忧虑的。如果这种情况再次发生，可能使得本来作为分散风险的REIT市场本身成为风险隐患的源头。

对于市场而言，REITs产品作为长期资产投资产品，其重点不仅在于上市发行为融资方提供融资，更在于长期经营为投资者带来稳定回报，更不是“朝秦暮楚”式的“撸羊毛”。如果不能维护投资者的利益，以投资市场作为发展的重心，不仅基建REITs市场这一新尝试难以维持，整体资本市场未来都会被蒙上阴影，也会令投资者丧失信心。

最终分析结论：设立不到三年的基建REITs市场，出现产品大幅下跌甚至罕见的跌停情况。嘉实京东仓储REIT为承租方降租，被认为是此次市场波动的导火索。该REIT提出的各种降租的理由都站不住脚，根本的问题还是融资方意图对投资者“撸羊毛”。这是此次危机中在基建REITs市场建设方面最令人感到忧虑的。（来源：安邦咨询）

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