1000亿租赁住房贷款落地难题待解

一揽子融资支持方案助力市场提速

证券时报记者 张达

去年初中国人民银行创设的1000亿元租赁住房贷款支持计划至今已经推进近1年，落地情况备受关注。证券时报记者了解到，从已公布的信息看，目前已至少有4个试点城市落地专项贷款，贷款规模40余亿元，这与央行创设的1000亿元专项支持额度相比还有很大发展空间。不过，租赁住房支持进程有望提速。

近期央行、金融监管总局出台了一揽子金融支持住房租赁的政策。业内人士认为，该政策具备高度的实践性和可操作性，新政落地与1000亿元租赁贷款计划的推进均说明，在我国房地产市场供求关系发生重大变化后，住房租赁发展将迎接新一轮提速。

4城落地专项贷款41亿

近期，关于“1000亿元租赁住房贷款支持计划”的讨论颇多，1000亿元贷款落地情况备受关注。

证券时报记者了解到，去年2月，央行创设租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。试点支持对象为国家开发银行、工商银行、农业银行、中国银行等7家全国性金融机构。对于符合要求的贷款，按贷款本金的100%予以资金支持。实施期为2023年2月至2024年末，按季操作。

根据央行最新公布的结构性货币政策工具情况表，截至2023年9月末，租赁住房贷款支持计划尚未有投放进展。不过，证券时报记者根据公开报道不完全统计，目前，至少已经有福州、济南、天津、青岛落地了该项贷款。

其中，去年5月，国开行福建分行与福州左海集团签署总额4.88亿元的贷款合同并实现全额放款，以支持收购存量住房用于扩大保障性租赁住房供给；6月，国开行山东分行在济南发放收购式保障性租赁住房试点专项贷款4.6亿元；12月，天津市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元落地，由国开行天津市分行发放；今年1月，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地，金额为18.5亿元，由国开行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行发放，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。

不过，已落实的4个试点城市贷款总额加起来仅41亿元，距离1000亿元额度相差甚远。如果按照央行创设租赁住房贷款支持计划实施期截至去年底来看，时间接近过半，但资金投放进度却远未及半程，1000亿元住房租赁贷款落地速度为何缓慢？

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时表示，租赁住房贷款支持计划是央行提出的一个专项贷款计划，通过以低息资金的支持，鼓励商业银行按照不低于3%的利率贷给房屋租赁企业，由租赁企业去收购市场上的存量房源。之所以落地进展缓慢，主要是整个2023年房价在下跌的过程中，房地产风险还在不断释放，市场上的租赁企业无论是国企还是民企，收购存量房源的积极性都比较低。

至于今年项目推进速度是否能加快，李宇嘉持谨慎态度。“由于当前长租公寓的盈利水平并不高，即使是3%的贷款利率对租赁企业来说也不十分划算。”他说。

参与主体

以国企和城投公司为主

从已落地贷款项目的企业参与主体类型看，证券时报记者了解到，前述4个城市的执行主体以城投公司等地方国企为主。

长江证券房地产行业首席分析师刘义指出，租赁住房贷款支持计划试点城市的租金收益率与融资成本存在倒挂，商业原则约束下，具备正收益的整租项目不多，主要是一部分闲置非居住类项目和出险房企的缩表资产，市场化租赁企业参与的可能性不大。

据了解，8个试点城市的租金收益率在2%左右，长春略微高一点，而租赁住房贷款支持计划中，商业银行贷款利率原则上不超过3%，银行“先贷后借、季度发放”，符合要求的贷款本金可100%获得央行支持，成本利率1.75%。

国泰君安房地产行业首席分析师谢皓宇认为，若贷款利率约3%，则略高于当前租金收益率，因此，若想覆盖资金成本需要一定的租金上涨预期。

谢皓宇预计，房产回购的对象以地方国企开发的项目为主，从而保证资金在当地运转。相比于央企和民企的项目，回购地方国企开发的项目概率更大，因为从资金流动的角度，回购地方国企的项目，能够让资金用于本级城市，更有利于盘活当地的存量资产，并带来增量资金。

对于租赁住房贷款支持计划的政策效果，刘义认为，客观看政策效果有两个，一是某种程度的去库存，二是支持租售并举。最终效果如何，主要取决于以下几个核心问题：库存房源部分收购之后当地的房地产整体供需关系是否就能逆转？商业原则下，租赁房源供应增加，后续租金会有何变化趋势？新的均衡租赁价格之下，会如何影响当地的房价走势？政策只是去掉了部分企业的库存，但从“租+售”全盘去看，库存只是发生了转移而非真正的去化，真正的去库存仍有赖于终端需求的企稳。当然，城投收购仍可起到一定程度的“平准”作用。

一揽子融资支持方案

助力提速

与去年的租赁住房贷款支持计划不同，今年1月，央行、金融监管总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》是一揽子金融支持方案，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为各类租赁住房主体提供从投资、开发、建设到运营等各个环节的合理融资。

其中，包括向各类主体发放新建、改建长租房的开发贷，期限一般为3年，最长不超过5年；向批量购买存量闲置房用作租赁住房的企业发放团购贷，期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%；向自有产权长租房运营企业发放经营贷，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%；改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

天风证券研报指出，此前因租赁利润较低，银行放贷意愿弱，或存在相关融资渠道不畅问题，对市场发展形成制约。新出台的金融支持意见将起到规定、引领作用，有助于推动各类主体积极参与新建、改建和运营长期租赁住房，从资金端为租赁企业发展带来实质性利好，如从流动性角度为企业减负、降低持有成本、提升可贷款额度等。

中信建投房地产行业首席分析师竺劲认为，与此前的住房租赁支持政策相比，最新出台的金融支持意见的一大亮点在于，建立了完善的住房租赁全流程信贷支持体系，包括明确了贷款对象、期限、融资工具等具体内容，同时明确了建立住房租赁金融专项统计制度，政策具备高度的实践性和可操作性。其中，“团体批量购房”的金融支持有望加速存量房产去化，从源头解决保交楼的去化难点，进而推动房地产行业风险化解。

除了加强对住房租赁市场的金融支持力度，金融支持意见强调“重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业。”竺劲认为，这体现了决策层对推动房地产新发展模式转型的决心，也将有效推动优质存量租赁企业发展，在行业进入存量发展的新时代催生新一批的优质经营服务企业。

天风证券研报认为，金融支持租赁市场意见落地及租赁住房贷款支持计划的推进均说明，在我国房地产市场供求关系发生重大变化后，住房租赁发展将迎接新一轮提速。