每年9月和10月，按惯例是房地产市场“金九银十”的成交活跃期。但是，目前不管是一级市场的土拍热度，还是二级市场新房销售数据均显示，2021年的楼市已入寒冬。
10月8日，上海宣布，因地块规划调整优化，终止出让7宗地块。对此，中原地产首席分析师卢文曦表示，这次事件对心理冲击很大。9月和国庆长假楼市成交数据均明显降温。此前多个城市第二批土地集中出让就有不少流标案例，降温信号明显。
上海第二批集中供地缩水
10月8日，上海土地交易市场官网发布通知，因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因，根据出让人的申请，终止7宗商品住宅地块出让活动。
来源：上海土地交易市场官网
根据通知，七宗地块分别位于松江区永丰街道、奉贤区奉贤新城、宝山区宝山新城、金山区朱泾镇、金山区枫泾镇、崇明区陈家镇(2宗)。
9月中旬，上海公布第二批集中供应住宅用地信息，涉及27幅商品住宅用地，总出让面积251.59万平方米，起始出让总价约为574亿元。价格方面，第二批与第一批同区域地块价格基本持平；最高报价一般限定为起始价的110%。竞拍规则上，上海要求购地资金为自有资金，并在竞拍环节增加“随机值”概念，使房企拿地有一定的随机性，以落实稳地价的政策导向。
中证君梳理地块资料发现，此次终止出让的7宗地块皆为远郊地块，且均属于此前公布的集中供地涉宅地块范畴。由此，上海第二批集中供地地块数量由27宗缩减至20宗。
值得注意的是，上海第二批集中供地土拍保证金截止日期为2021年10月8日。挂牌起止日期为2021年10月2日至2021年10月11日。
一级市场：热点城市土地流拍
近期全国土地市场遇冷趋势明显。据中证君不完全统计，广州、杭州、无锡、厦门、长春、天津、沈阳等全国多个一二线城市已出现土地流拍的现象。在上海之前，全国已有多个城市在第二批集中供地中宣布终止部分地块出让，有观点认为是变相“流拍”。
中原地产此前公布的统计数据显示，福州、青岛、济南等10个城市在第二轮集中出让了465宗土地，其中有超过118宗土地暂停出让，占据这些城市的25%。
9月15日，杭州第二批集中供地，一共拿出了10宗地块，最后有9宗因为报名房企的数量没有达到规定的3家以上，无法进入正式竞价环节。9月26日，杭州市第二批集中供地的10宗竞品质地块中，唯一进入报名阶段的富阳富春湾新城地块报名企业未收到报名确认书。至此，杭州市的10宗竞地块全部流拍。
这与今年5月杭州首次集中供地的火热形成强烈对比。首轮集中供地中，杭州57宗涉宅地块累计揽金1178.2亿元，占去年全年(含商地)杭州市区总成交额(2521亿元)的47%，成交规模及溢价率均超预期。
9月27日，广州第二轮土拍刚刚落下帷幕。广州此次共供地48宗，总成交金额569.4亿元，最终出让23宗，25宗流拍。相比之下，广州首轮集中土拍共成交906亿元，48宗地块仅6宗流拍。
此外，广州此轮土拍共有18宗地块以底价成交，仅有5宗地块溢价成交，平均溢价率不足1%，创下6年以来新低。仅有一宗地块溢价率达到15%。而在首轮土拍中，共有8宗地溢价率超过40%，平均溢价率达14.6%。
来源：中指研究院
中指研究院预计，即将竞拍的城市土地市场也将出现降温，部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点，进入竞价最终环节的概率较高，利润较低或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相比第一次集中供地时降温主要集中在沈阳、长春等北方市场，当前第二次集中供地中各类大城市包括一线城市也面临压力。就房企反馈的情况看，一些地块约束和要求太多，且盈利空间难以计算，所以拿地积极性不强。
二级市场：黄金周延续低温态势
二级市场方面，根据中指研究院数据，今年国庆长假期间(10月1日-7日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，市场情绪延续9月观望态势。
一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成。国庆长假期间，4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米，与去年同期基本持平。二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响，房地产市场降温明显。二线代表城市国庆长假期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米，同比下降43%；三四线代表城市国庆长假期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米，同比下降44%。
来源：中指研究院
国庆长假期间，北京新建商品住宅累计成交15.74万平方米(2019年同期为2.06万平方米，2020年同期基数亦较低)。上海新建商品住宅累计成交7.86万平方米，较去年同期下降42%，市场表现平淡。武汉商品住宅累计成交8.82万平方米，较去年同期下降55%，市场热度明显下降。
易居研究院智库中心提供的数据显示，从三四线城市的表现看，分化现象明显。此前一波行情较好的华南市场如惠州和博罗，显然此次行情降温非常明显。相对来说，江浙一带部分城市销售行情略好，金额方面也有类似的差异表现。
来源：易居研究院智库中心
中指研究院表示，整体来看，国庆假期市场情绪延续9月较为低迷态势，稳预期政策效果仍需要时间验证。展望四季度，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。
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