上市房企继续批量亏损，反转先要越过债务高峰
孙梦凡
2023年的房地产企业，比以往更难赚钱了。
近期，多家上市房企披露2023年业绩预告，从规模央企到小型企业，绝大多数盈利都在下滑，上亿量级的亏损更不在少数。迪马股份2023年预计亏损30亿～36亿元、光大嘉宝年度净利润预计亏损20亿元、中交地产年度预计净亏损17亿元、华远地产年度预亏超十亿......
这一现象已经持续许久，自2021年以来，房地产行业整体利润增速出现负增长，2022年规模房企整体净利润首次出现净亏损。如今看来，过去的2023年，房企赚钱处境似乎更加严峻。
中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经，近两年市场超预期下行，对销售毛利率形成较大压力，短期内房企结转业绩承压。随着销售市场探底复苏，房企盈利水平将逐步进入修复进程。
房企业绩批量亏损
过去的2023年，对房地产企业来说并不轻松——房子难卖、融资不易、赚钱更难。
从业绩预告中便可见一斑。近日，十余家A股上市房企相继披露2023年业绩预告，盈利下滑、持续亏损成为行业普遍现象，即便头部规模央企也难言赚钱轻松。
率先披露的大型房企保利发展，2023年实现营业总收入约3471.47亿元，同比增长23.49%；归属于上市公司股东的净利润约120.37亿元，同比下降34.42%，出现“增收不增利”的局面。
细看过往，保利发展2023年全年归母净利润，是低于2023年前三季度归母净利润(132.93亿元)的，也即第四季度出现了亏损。该公司第四季度实现营业收入1545.9亿元，同比增24.0%；归母净利润则为-12.6亿元，同比降低123.9%。
国金证券称，四季度为房地产项目集中竣工交付期，交付结转规模提升，带动保利发展全年营业收入同比增长。而归母净利润全年累计同比下滑、单季净亏损，主要由于房地产市场整体下滑，项目结转毛利率下降；结合当前市场情况，对部分项目进行减值计提。
不过，随着之前的头部民营房企出险“跌落”，保利发展在规模方面持续“扶摇直上”，公司2023年全年签约销售金额4222亿元，同比降低7.7%(百强房企平均降低17.7%)，规模稳居行业第一；全年拿地103宗，权益地价1359亿元，同比提升25.63%。
龙头房企盈利尚且不易，遑论其他中小型企业。1月28日，中交地产发布2023年业绩预告，显示公司预计将出现净亏损，约为17亿元，较上年同期归母净利润3393.95万元出现显著下滑。
1月26日，华远地产发布2023年业绩预亏公告，预计归属于母公司所有者的净利润亏损额在12.5亿至16.5亿之间。同日格力地产预计，2023年归属于母公司所有者的净利润亏损6.59亿至8.49亿。
上述三家房企给出的理由极为相似，都绕不开结转收入下降、项目毛利率低、计提存货跌价准备等。
中交地产表示，业绩亏损主要因达到交付条件的货值减少，地产销售结转收入同比下降；结转项目结构变化影响了交付项目的毛利率；部分房地产开发项目存在减值迹象，计提了相应存货跌价准备，预计计提金额同比增加。这些因素共同作用，导致该期业绩亏损。
华远地产表示，本期业绩预亏的主要原因，包括市场环境变化、销售策略调整以及资产减值损失计提等。为保证现金流稳定安全，公司加大去化力度，本期结利项目毛利水平保持低位；对具有减值迹象的项目，计提了资产减值损失，不过计提金额预计较上年下降。
陷入类似处境的还有不少企业。深深房预计2023年度净利润为负值，归属于上市公司股东的净利润亏损在1.9亿至2.8亿之间，主要因房地产销售结转收入同比下降、对存在减值迹象的资产计提减值准备、上年同期转让物业公司股权确认了1.62亿元投资收益等。
粤海置地预期2023年度归属于公司持有者亏损不多于25亿港元，而2022年该指标为盈利。该公司直言，受房地产市场持续低迷影响，成交量萎缩，客户观望情绪严重，市场以价换量特征比较明显。基于部份物业项目存在减值迹象，本年度计提存货减值拨备约24.08亿港元。
迪马股份预计2023年归属于上市公司股东的净利润为-30亿元到-36亿元。“报告期内，房地产市场整体未出现明显好转，购房者信心尚未完全恢复，市场呈现疲软状态。公司开发的部分住宅及商业项目销售价格不及预期，量价持续下降。”迪马股份表示，此外对部分项目计提了资产减值准备。
光大嘉宝预计2023年归属于母公司所有者的净利润将出现亏损，约为20亿元，与上年同期的5800.29万元相比大幅下滑。电子城预计2023年度实现归属于上市公司股东的净利润为-1.9亿元至-1.2亿元，与上年同期相比，也将出现亏损。
行业能否迎来曙光？
实际上，自“房住不炒”政策基调确立、地产止住野蛮生长步伐后，上市房企的盈利空间便在逐步收窄。
据克而瑞统计，房地产行业利润增速自2018年以来明显下行，2021年出现负增长，2022年规模房企整体净利润首次出现净亏损。2023年上半年，行业利润规模延续负增长趋势，且继续表现为净亏损，行业整体利润率持续探底，企业各项利润率指标降至历史最低水平。
具体而言，去年上半年，逾六成房企净利率和归母净利率降低，超半数企业净利润亏损；典型上市房企整体实现毛利润规模2282亿元，企业毛利润增速的中位数为-14.8%；净利润合计表现为净亏损518亿元、归母净利润亏损744亿元。
一系列“历史最低”数字背后，各阵营大小房企都难逃波动。
2023年前三季度，多家大型房企净利润大幅下滑，其中万科归属于上市公司股东的净利润136.21亿元，同比下降20.31%。绿地控股期内归属于上市公司股东的净利润24.63亿元，同比下滑64.54%。
同期，金地集团归属上市公司股东净利润约5801万元，同比减少98.27%。新城控股期内营业收入712.8亿元，同比增长15.43%；但归属于上市公司股东的净利润24.78亿元，同比减少26.01%。
克而瑞表示，近年来行业整体利润空间收窄、多数典型上市房企利润率水平显著下降，主要有以下原因：规模房企历史高地价、低利润项目的影响仍在持续传导，结转出清拉低了利润率水平；近年来企业销售去化压力放大，不少房企通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，加剧增收不增利的表现；行业下行背景下，存货及投资物业账面价值缩水，房企对部分项目和股权投资计提资产减值损失。
刘水告诉第一财经，毛利率下滑，是导致房企期内营业利润同比下降的原因之一。“近年来土地成本上升，地价占房价比呈波动性上涨趋势，而布局和结转结构回归一二线加剧了地价房价比上行趋势。”
他还表示，资产减值损失对当期利润水平造成显著影响。2023年市场仍在探底，售价回升为时尚早，特别是部分房企投资拥有部分位于三四线城市、非核心地段、非改善类需求的项目，部分房企在土地市场旺盛时期购买的土地成本偏高，这部分资产在当前市场下可能造成实质性亏损，企业不得不计提相应减值准备。部分中小房企则受可结转资源较少、转型业务仍在培育期等因素影响，盈利表现不佳。
后续行业能否走出亏损泥潭？克而瑞认为，目前市场仍在筑底盘整、负面出清的过程中，叠加低毛利销售资源仍在逐步进入竣工交付，房企盈利将持续承压。从部分头部房企预判来看，形势并不明朗。
也有业内人士认为，当前行业利润触底是市场由上行转而急速下行的结果，并非行业常态。因盲目投资带来的亏损仍可能恶化部分上市房企的利润表，并非市场回暖能够弥补；而另外一部分房企，则受益于“高能级、高信用、高品质”模式，销售额增速较快，竣工结转顺畅，仍有可能率先修复利润表。
中信证券表示，中期而言，存货跌价准备仍是利润表的严峻挑战，年度龙头房企的报表盈利情况可能下降。但公司业绩只是历史问题的表现，翻越信用分水岭之后，企业拿地和销售都将大为改善。不仅将迎来更加缓和的竞争格局，还赢得充足时间消化存量问题，企业拿地增量资产的质量也并不低。
