房企融资跟踪：债券回暖但整体仍低迷 银行信贷“两极分化”

房地产债券融资持续下滑之后，在11月份出现明显回暖。

中指研究院监测数据显示，2023年11月房地产企业债券融资总额仍处于较低区间，但较上月出现大幅上涨。具体来看，11月房企债券融资总额为412.8亿元，同比下降2.6%，环比增长49.4%。

在银行信贷方面，据记者了解，部分银行已经收到相关政策的传导，不过大多银行还暂未采取针对房企的纾困性措施，政策依旧处于孕育阶段。

2023年，房地产行业度过了艰难的一年，在资金端，整体依旧面临较大的流动性压力，在销售端更是屡屡受挫。

11月至今，有关房企融资的利好政策频传。从“三个不低于”，到“50家房企白名单”，再到最近密集的银行、房企座谈会，但从目前来看，政策的传导依旧需要时间。

债券融资回暖但整体依旧低迷

11月房企债券融资在连续三个月下滑后首次回升，出现了一丝回暖迹象，但今年房企债券发行依旧低迷。

中指研究院监测数据显示，2023年11月房地产企业债券融资总额仍处于较低区间，但较10月出现大幅上涨。具体来看，11月房企债券融资总额为412.8亿元，同比下降2.6%，环比增长49.4%。

对于债券融资上个月环比的大幅增长，房地产咨询行业人士认为一方面是10月的低基数效应，也主要与10月底以来的政策导向有关。10月底，中央金融工作会议明确强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。随后央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，从信贷、债券、股权三个方面落实支持房企融资政策，特别是当前融资更为困难的民营房企。

信用债的发行同样可以印证这一观点，11月民营企业的信用债发行规模为15亿元，而10月仅为5.2亿元，在非国央企的发债中贡献了主要增量。

行业债券融资平均利率为3.48%，同比上升0.13个百分点，环比下降0.01个百分点。2023年1-11月房地产企业债券融资总额为6287.9亿元，同比下降8.6%，降幅较上个月收窄0.3个百分点。

从融资结构来看，债券融资的的增量推动力主要在于信用债的发行。11月，房地产行业信用债融资311.5亿元，同比大幅增长37.6%，环比增长108%，占比75.4%；海外债发行金额5.1亿元，环比下降85.1%，占比1.2%；ABS融资96.3亿元，同比下降51.2%，环比微增4.1%，占比23.3%。

从具体房企来看，11月美的置业、卓越商管、绿城等3家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行，发行金额合计23亿元，发行规模有所回升，但仍为近一年来低位。2023年前11月民营和混合所有制企业发行债券总额占比为11%，较上年同期下降4.8个百分点，保持低位水平；发行企业15家，基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业；民企发债多数有中债增担保、信用风险缓释凭证等增信措施。

中指研究院认为，当前支持优质民企发债融资在持续落地，但整体惠及面、融资规模等仍相对有限，这其中既有民营房企普遍销售表现较差、流动性风险较高的自身因素，也有投资机构的商业考量以及前期房企出险对机构形成的拖累。

房企贷款出现“两个分化”趋势

从11月底开始，已经有农行、建行、交行、工行、中行、邮政共六家国有银行，以及浙商银行、广发银行两家股份制银行相继与房企展开座谈，加强合作，尤其是在信贷方面。

近期，建行党委书记、董事长田国立在接受新华社记者采访时也表示，“建设银行扎实做好保交楼金融配套服务，召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会，发挥房地产领域优势推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

经过广泛采访调查记者发现，目前在具体的落地实施上，银行还没有动作。银行对房企的贷款呈现出分化趋势：一是好项目与差项目的分化，对于优质房企的优质项目，银行之间竞争激烈，也愿意给予较低的利率优惠；但对于资质较差的房企和项目，银行依旧避而远之。二是大行与中小行的分化。目前来看，国有大行，以及部分股份行在帮扶性政策的制定和实施上积极性相对较高，而城农商行一般积极性不高。

记者了解到，有大行表示已经收到“三个不低于”的政策，当下整体政策导向为积极支持地产融资，但是同时也会考虑具体房企具体项目的风险，若风险不可控的项目也难过审批关。目前主要通过封闭式管理来控制风险，加强项目资金封闭运行监管，认真监控项目资金使用和项目建设进度，加强资金支付和楼盘销售回笼的过程管理，可较好地控制开发贷风险。此前预售资金监管缺位等是由于竞争激烈导致，多位银行人士认为若严格封闭式监管可较好控制风险。

据了解，目前银行在给开发商提供融资时会筛选具体项目，会考虑开发商实力、项目有无纠纷、项目地段好不好、能不能如期交房、预计楼盘销售情况如何等方面。符合条件的项目，即使已经出险的房企只要对项目进行封闭式管理也会考虑支持。

另一位股份行人士也表示，最近监管有组织会议商讨房企贷款政策的落地，但正式文件尚未下发，所以在执行层面变化不大。

股份行及中小银行则相对较为谨慎。比如招行2023年9月末房地产业贷款余额2995.43亿元，较上年末减少341.72亿元，占招行贷款和垫款总额的4.92%，较上年末下降0.91个百分点。平安银行2023年9月末对公房地产贷款余额2672.41亿元，较上年末减少162.43亿元。中信银行今年6月末房地产业贷款余额2832.03亿元，占公司贷款的10.33%，较上年末下降0.65个百分点。华夏银行今年上半年房地产业贷款占比下降0.57个百分点。

一位城商行负责人表示，目前主要重点支持优质住宅、保障房等房企贷款。对于类似“三个不低于”的政策，目前没有相关的细化要求，实际上也有些难以实现。

破局点仍在销售端

谨慎背后是房地产销售仍未有起色，甚至有转弱的担忧。

“近2-3个月连一些央企国企开发商的楼盘销售也受到楼市进一步趋冷的较大影响。虽然央企国企开发商融资成本较低，但如果销售情况持续走弱，那么销售收入覆盖楼盘建筑成本、管理开支、融资利息成本等有可能会不够。这可能也是一些央企国企开发商利润下滑的原因。”某中小行高管称。

另一位城商行高管也认为，目前房地产的回暖的破局点不在融资端，而在销售端，还有居民的信心。

中指研究院数据显示，2023年1-11月，TOP50房企中，央国企销售额平均增长8.2%，稳健民企销售额平均下降6.8%，混合所有企业下降15.3%，出险民企下降48.0%。10月央国企销售额平均同比下滑17.5%，11月同比转为正增长。

至于传闻“为白名单房企发放无抵押流贷”，多位银行人士表示尚未见到白名单。但上述中小行高管认为，目前不少开发商存在流动资金缺口，光靠开发贷尚不能解决融资难题，但是向开发商发放流动资金贷款仍属于监管红线，在当前环境下这个问题还很难解决。

一位房地产行业分析师对记者表示，银行目前主观能动性是被压制的，害怕贷出钱的项目爆雷，因而产生负面的连锁效应给银行带来不良。

对于房地产行业的复苏寄希望于销售的回暖，上述分析师认为，从目前政策的力度来看，还是希望以稳为主，不希望销售过度“起飞”，政府还有足够的政策工具箱，不会一下子亮出底牌。

吴霜，唐曜华